Договор аренды площадей для бизнеса. Правовые риски
Адвокат Михаил Давыдов advocate@davidoff-mihail.ru.
Первой проблемой, с которой сталкивается бизнес после регистрации, а часто и перед ней, является сложность размещения рабочих площадей. Чрезмерно высокие цены на недвижимость не позволяют предпринимателям приобрести офис, здание или земельный участок в собственность. По этой причине сегодня исключительно редки случаи заключения договоров купли-продажи коммерческой недвижимости. Если же не хватает денег на покупку, то единственное, что остается, - заключить с собственником договор аренды.
Принцип аренды прост - дайте мне имущество, а я вам заплачу. Однако договор аренды таит в себе множество нюансов. Нельзя быть спокойным даже тогда, когда арендные отношения оформлены правильно и исполняются условия договора. Вас могут выселить, а выплаченная арендная плата перейдет в доход государства, без возможности возврата. Причин тому две. Первая - несовершенство законодательства. Вторая - самовольные постройки, растущие как грибы в эпоху "золотых" квадратных метров.
Сдачей в аренду самовольной постройки в наше время вряд ли кого удивишь. Но даже правильно составленный договор аренды такого сооружения и добросовестное его исполнение сторонами может привести к самым неприятным последствиям, как для арендодателя, так и для арендатора.
Приведем пример из адвокатской практики.
Фирма "Ромашка" имеет в аренде земельный участок, на котором возвела нежилое здание без проведения необходимых действий по согласованию его строительства. Затем руководители ООО "Ромашка" передали здание в аренду под офис фирме "Колокольчик". После обсуждения условий договора аренды и ознакомления арендатора с документами на недвижимость выяснилось, что здание является самовольной постройкой, но коммерческое предложение было настолько интересно для обеих сторон, что руководители фирм решили заключить-таки договор аренды нежилого здания на срок 11 месяцев.
Договор был оформлен надлежащим образом, подписан акт приема-передачи этого здания. Арендная плата перечислялась, налоги исчислялись и уплачивались и т. п. То есть договор аренды нежилого здания реально исполнялся - арендатор пользовался нежилым зданием, а арендодатель получал арендные платежи.
Однако с юридической точки зрения данная сделка является ничтожной, поскольку предусмотренная ст. 219 ГК РФ государственная регистрация не проводилась, и право собственности у фирмы "Ромашка" на возведенное нежилое здание не возникло. Следовательно, "Ромашка" не вправе распоряжаться постройкой - в том числе и сдавать в аренду.
Возникает вопрос: какие последствия недействительности ничтожной сделки применимы в данной ситуации и кто может потребовать их применения? Необходимо применить нормы ст. 168 ГК РФ в связи с нормами п. 2 ст. 167 ГК, с последствиями в виде двухсторонней реституции (возвращению каждой стороной другой всего полученного по сделке), так как сделка отвечает одновременно двум условиям: во-первых, не соответствует требованиям закона или иных правовых актов (как в рассматриваемом случае с ООО "Ромашка" и "Колокольчик"); во-вторых, нет оснований утверждать, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка.
Возвращаясь к ситуации с организациями "Ромашка" и "Колокольчик", следует признать, что сдача в аренду нежилого здания - самовольной постройки, не дает оснований применять в данной ситуации нормы ст. 169 ГК РФ, потому что исчислялись и уплачивались соответствующие налоги по данному договору и, соответственно, не нарушались права и законные интересы неограниченного круга лиц; данная сделка не влечет за собой какого-либо существенного нарушения государственных или общественных интересов. Социальный аспект арендных отношений и состоит именно в том, что уплачиваются соответствующие налоги.
Порок формы договора аренды нежилых помещений или нарушение существенных условий (п. 3 ст. 607, 651, 654 ГК РФ) влечет применение к правоотношениям норм ст. 168 и п. 2 ст. 167 ГК РФ. Согласно ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе также применить такие последствия по собственной инициативе. Предположим, что в описываемом примере с фирмами "Ромашка" и "Колокольчик" ни одна из сторон не желает применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Какой орган может этого потребовать? Их немало, например налоговый, но он должен доказать свою заинтересованность в применении последствий недействительности ничтожной сделки. Представляется, что налоговикам будет крайне трудно доказать, что, несмотря на уплату всех налогов по этой сделке в соответствующие бюджеты, существенно нарушались государственные или общественные интересы.
Данная ситуация характеризуется тем, что имеется некоторая неопределенность правовых норм. Какой же выход из данной ситуации? Один из путей заключается в толковании понятия "основы правопорядка". Это толкование может быть законодательным либо судебным, но обязательно должно устанавливать критерии, согласно которым те или иные нарушения норм права признаются противными основам правопорядка. Если внести такое уточнение в ст. 169 ГК РФ внесет определенную ясность в вопросы недействительности сделок и стабилизирует деятельность хозяйствующих субъектов.
Помимо изложенных в статье оснований, сделка аренды недвижимости может быть признана недействительной и по иным основаниям. В частности, недействительным может быть признан договор аренды, заключенный c превышением полномочий руководителем арендатора или арендодателя (ст. 174 ГК РФ), недействительной может быть признана крупная сделка и сделка с заинтересованностью, совершенная хозяйственным обществом без проведения необходимых процедур.
Кроме того, отсутствие государственной регистрации договора (в случаях, когда это необходимо по закону) влечет признание договора незаключенным, что также создает негативные последствия для сторон.
Недавно ко мне обратилась одна организация именно с подобной проблемой. Арендатор задолжал данной организации немалую сумму. А договор аренды заключен на два года, то есть подлежит обязательной регистрации. Если обратиться в суд с требованием взыскать арендную плату по такому договору, то неизбежно последует отказ на том основании, что спорный договор ничтожен. Выход из такой ситуации прост. Нужно, прежде чем обращаться в суд, зарегистрировать договор.