МОЖНО ЛИ ЧЕРЕЗ СУД УЗАКОНИТЬ ПОСТРОЙКИ?

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании требований закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 218 ГК РФ), а также государственная регистрация права на такой объект (ст. 219 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, для признания постройки самовольной достаточно наличия любого из перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ нарушений.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Следует иметь в виду, что в некоторых случаях, когда возведенные пристройки являются объектом вспомогательного назначения, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию таких построек не требуется (пп. 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Под строениями и сооружениями вспомогательного характера понимаются любые постройки за исключением основного здания, которые предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер.
При этом объекты вспомогательного назначения входят в структуру единого сложного объекта и не признаются самовольной постройкой, так как, исходя из норм ст. 222 ГК РФ, таковым может быть только объект недвижимости.
В соответствии с законодательством право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом.
Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, по иску лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Следует подчеркнуть, что норма п. 3 ст. 222 ГК РФ ограничивает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицам, владеющим земельным участком на основании договора аренды.
Существующая на сегодняшний день практика рассмотрения дел о признании права собственности на самовольно возведенное строение достаточно противоречива.
В одних случаях суды руководствуются нормой п. 3 ст. 222 ГК РФ и не признают права собственности за лицами, владеющими земельным участком в силу договора аренды, условиями которого не предусмотрено право осуществлять строительство на земельном участке (см. Постановление ФАС ВСО от 9 сентября 2008 г. № А33-15676/07-Ф02-3913/08, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 сентября 2007 г. № А82-12082/2006-38, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 сентября 2007 г. № Ф04-6513/2007(38335-А70-38)).
Данный вывод судов соответствует разъяснениям, изложенным в п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Однако в судебной практике существует и другая позиция, согласно которой отсутствие в ст. 222 ГК РФ такого вида землепользования, как аренда, не исключает признание права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, поскольку нормы ЗК РФ (ст.ст. 22, 30) позволяют предоставлять землю под строительство объектов недвижимости.
Например, Арбитражный суд Московской области удовлетворил требования ООО к администрации муниципального образования о признании права собственности на ряд объектов, возведенных истцом на участке, принадлежащем ему на основании договора аренды сроком на 49 лет. В своем решении суд руководствовался следующим.
В силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.
Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные. Пунктом 4 статьи предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
В силу изложенных правовых норм лицо, обладающее земельным участком на праве долгосрочной аренды сроком на 49 лет, вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка. При этом согласно п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.
При возведении указанных в иске объектов принцип целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка, закрепленный ЗК РФ, истцом не нарушен.
Из представленных технических заключений усматривается, что указанные в иске объекты соответствуют санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и правилам, выполнены в соответствии с нормами СНиП и Градостроительного кодекса РФ, каких-либо строительных дефектов, влияющих на несущую способность зданий, а также других нарушений не установлено, возведенные строения не нарушают интересы других лиц, не угрожают жизни и здоровью граждан.
С учетом приведенных выше обстоятельств суд нашел заявленные требования подлежащими удовлетворению (решение Арбитражного суда Московской области от 9 декабря 2009 г. по делу № А41-40207/09).
Аналогичное обоснование изложено в Постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 7 мая 2008 г. № Ф08-2439/2008 и от 29 июля 2008 г. № Ф08-4179/2008).